居間人提供虛擬人簽合同,居間合同可以是個(gè)人嗎

1、中介（居間人）要負(fù)哪些法律責(zé)任？

   江蘇蘇源律師事務(wù)所張明明律師

隨著房屋中介市場(chǎng)的不斷壯大，越來越多的房屋交易通過中介完成，但是由于房屋中介市場(chǎng)管理不健全，房屋中介企業(yè)不誠(chéng)信的經(jīng)營(yíng)行為時(shí)有報(bào)道，出現(xiàn)了既離不開中介，又對(duì)中介處處提防的現(xiàn)象。為了既能充分利用中介在房屋交易中的作用，又能更好的維護(hù)好自己的合法權(quán)益，買賣雙方有必要對(duì)居間方的法律責(zé)任做一番全面了解。

《合同法》對(duì)房屋中介的法律責(zé)任進(jìn)行了大致的規(guī)定，主要有以下兩個(gè)方面：

一、違約責(zé)任

居間人違反合同約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約賠償責(zé)任。目前，我國(guó)各地方房產(chǎn)交易管理部門一般都印制了對(duì)二手房交易起指導(dǎo)作用的房地產(chǎn)買賣居間合同，律師通過對(duì)這些合同中有關(guān)居間方的義務(wù)進(jìn)行總結(jié)后發(fā)現(xiàn)，合同中一般規(guī)定了居間人的以下幾點(diǎn)義務(wù)：1、

報(bào)告訂立房屋買賣合同的機(jī)會(huì)；2、

向委托人如實(shí)報(bào)告與訂立合同有關(guān)的事項(xiàng)；3、

提供訂立合同的媒介；4、

為買賣雙方提供辦理相關(guān)過戶手續(xù)、代交付房屋等的義務(wù)；5、

保密的義務(wù)。

二、損害賠償責(zé)任

《合同法》第條規(guī)定：居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要支付報(bào)酬并應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這里的“與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)”應(yīng)指的是有關(guān)房屋的權(quán)屬情況、面積、售價(jià)、質(zhì)量等房屋重要信息，而不能擴(kuò)大理解為所有的房屋信息。而且應(yīng)當(dāng)注意居間人的賠償責(zé)任僅僅限于故意隱瞞和提供虛假情況兩種情況。如居間人為了促成交易，故意隱瞞房屋主體遭到破壞，或幫助賣方隱瞞賣方無房屋所有權(quán)的事實(shí)，這些情況下居間人應(yīng)當(dāng)賠償買方損失。

另外，居間人是否有義務(wù)核實(shí)房屋的自然信息，并向買房人報(bào)告呢。對(duì)于這一點(diǎn)，實(shí)踐中有很多不同的理解，從而導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。律師認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，居間人的主要目的和任務(wù)是促成交易，雖然居間人要促成交易不可避免的要向買賣雙方報(bào)告一些房屋信息，但是這并不能免除買賣雙方對(duì)房屋信息進(jìn)行核實(shí)的義務(wù)。如果買賣雙方對(duì)在訂立買賣合同前對(duì)房屋的有關(guān)信息認(rèn)真核實(shí)，即便居間人不報(bào)告也不會(huì)導(dǎo)致買賣雙方的利益受損。因此，居間人核實(shí)并報(bào)告房屋相關(guān)信息的行為，雖然是居間人促成交易過程的組成部分，卻并不是法律賦予居間人的強(qiáng)制義務(wù)。

通過上述對(duì)居間人法律責(zé)任的分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，法律并未強(qiáng)制居間人向委托人提供房屋的相關(guān)信息，但是法律要居間人對(duì)于其所提供的有關(guān)房屋的重要信息必須真實(shí)。我們作為交易行為一方，應(yīng)當(dāng)在通過中介進(jìn)行交易時(shí)，仍然應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋的相關(guān)信息進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查核實(shí)。在無法核實(shí)的情況下，可以要中介提供相關(guān)信息，并對(duì)中介提供的房屋信息通過在居間合同中說明，或通過其他書面方式要中介確定其所提供的信息，以保護(hù)我們的交易安全。

江蘇蘇源律師事務(wù)所

居間人負(fù)有下列義務(wù)：

1. 向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介；

2. 要為委托人的利益，提供居間。

3. 未促成合同成立的，不得要報(bào)酬。

合同法

第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介，委托人支付報(bào)酬的合同。

第四百二十五條 居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。

居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第四百二十六條 居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。

居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。

第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要支付報(bào)酬，但可以要委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

2、房產(chǎn)中介虛構(gòu)信息居間合同損害賠償責(zé)任的性質(zhì)如何界定

在居間合同糾紛中，因居間人提供虛假情況，致使委托人在訂立合同時(shí)蒙受損失，居間人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，該賠償責(zé)任應(yīng)是一種違約責(zé)任，同時(shí)，該損害賠償責(zé)任劃分可以參照《侵權(quán)責(zé)任法》中對(duì)于無意思聯(lián)絡(luò)但承擔(dān)連帶責(zé)任的分別侵權(quán)行為的責(zé)任劃分，依照居間人過錯(cuò)的大小、以及該過錯(cuò)對(duì)于損害發(fā)生的影響來確定，居間人承擔(dān)了連帶責(zé)任后，有權(quán)就超出自己賠償數(shù)額的部分，向第三人追償。

3、中間人合同

   中間經(jīng)紀(jì)人合作協(xié)議

中間人：______________________________（以下簡(jiǎn)稱甲方）

中間人：______________________________（以下簡(jiǎn)稱乙方）

中間人之間就_______________事項(xiàng)協(xié)商一致,簽定本協(xié)議，共同遵守。

一、合作內(nèi)容

甲方乙方共同從事__________________專項(xiàng)中介業(yè)務(wù)。

二、履行期限

合作有效期________年________月________日至________年________月________日

三、雙方的權(quán)利和義務(wù)

甲方的權(quán)利和義務(wù)：

、不得把項(xiàng)目泄漏給第三方

，可聯(lián)名

（融資方）聯(lián)絡(luò)溝通

。

乙方的權(quán)利和義務(wù)：

、負(fù)責(zé)與投資方進(jìn)行項(xiàng)目融資聯(lián)絡(luò)溝通

，可聯(lián)名

3乙方有義務(wù)對(duì)融資方式給企業(yè)提出結(jié)構(gòu)建議、不得把項(xiàng)目泄漏給第三方

、需經(jīng)另一方同意

四、違約責(zé)任

，構(gòu)成違約的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц恫荒苈男斜竞贤糠挚偨痤~的________%的違約金。由于一方的違約給對(duì)方造成的損失，應(yīng)據(jù)實(shí)向?qū)Ψ街Ц兑欢ㄙr償金。

（投資方）惡意串通而造成一方經(jīng)濟(jì)損失的，一方有權(quán)要另一方賠償損失， 終止合同。

五、利潤(rùn)分配

項(xiàng)目融資方（投資方）付給某一方的居間人中介利潤(rùn)、甲乙雙方共同平均分配（除項(xiàng)目運(yùn)作過程產(chǎn)生相應(yīng)費(fèi)用）、特殊情況雙方（幾方）共同商議

六、爭(zhēng)議的解決方式

未盡事宜經(jīng)雙方協(xié)商約定，協(xié)商不成則按照有關(guān)法律法規(guī)辦理。

本協(xié)議一式________份，各執(zhí)________份。本協(xié)議經(jīng)_______________簽名蓋章后生效。

甲方(簽字) 乙方(簽字)

： ：

地址： 地址：

身份證 身份證

簽訂時(shí)間：________年________月________日

4、居間合同與中介合同的區(qū)別是什么？

   居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介，委托人支付報(bào)酬的合同。

居間合同的基礎(chǔ)是委托合同。居間合同的發(fā)生有以下兩種情形：

第一，委托人主動(dòng)找居間人。例如甲有一套房子要出租，他找到作為房屋租賃中介機(jī)構(gòu)的乙，乙在其登記的租人中為其找到了合適的人選一丙，丙是作為租房屋的委托人，甲和丙簽訂了房屋租賃合同，乙收取中介費(fèi)（傭金），按我國(guó)目前此類居間合同的交易習(xí)慣，傭金是由租人支付。

第二，居間人主動(dòng)找委托人。居間人往往信息靈通，例如甲知道某物在某地有賣，而急需購(gòu)買此物的乙卻不知道，甲向乙報(bào)告了訂立合同的信息，并為乙訂立合同提供了媒介，使乙如愿在某地購(gòu)買了他所需要的物品，由乙向甲支付一定數(shù)額的傭金。

以上兩種居間合同的基礎(chǔ)都是委托合同。第一種情形甲和丙都是乙的委托人，第二種情形盡管是甲先找的乙，但最終乙轉(zhuǎn)化為甲的委托人，由乙向其支付傭金。

居間合同中的居間人不是委托人的人，而是居于交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。人是在委托人授權(quán)的前提下，以委托人的名義與第三人訂立合同，委托事務(wù)完成后，根據(jù)合同中有償或無償?shù)募s定，而決定是否向人支付報(bào)酬。居間行為的目的就是為了促成他人之間的交易，并獲取報(bào)酬。所以居間合同的一個(gè)典型特征就是有償性。

居間行為根據(jù)委托內(nèi)容的不同，可以分為提供訂約機(jī)會(huì)的報(bào)告居間，也可以是提供介紹的媒介居間，還可以是報(bào)告居間與媒介居間兼而有之的居間行為。

關(guān)于居間人是否必須具有特殊營(yíng)業(yè)資質(zhì)的人，有兩種看法：一是，“居間人只能是經(jīng)過有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)登記核準(zhǔn)的從事居間營(yíng)業(yè)的法人或公民”（參見《中華人民共和國(guó)合同法釋義》第頁，中國(guó)政法大學(xué)出版社年版）。就目前的實(shí)際情況看，對(duì)專門從事中介（居間業(yè)務(wù)）的，有必要對(duì)其資質(zhì)提出特殊要，即必須具備法人條件并經(jīng)過登記才能營(yíng)業(yè)。而對(duì)于從事其他業(yè)務(wù)的法人或者公民，如果促成他人之間的交易，其行為如果不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，也應(yīng)屬合法的居間行為，可以收取合同約定的報(bào)酬。

居間合同和航跡合同最大的區(qū)別在于：居間合同（就是我們常說的中介合同）中，居間人（中介方）是以委托人的名義從事促成合同成立工作，最終合同需要委托人和相對(duì)人簽訂，所有權(quán)利義務(wù)與居間人無關(guān)，居間人只是收取居間費(fèi)用；行紀(jì)合同是行紀(jì)人以自己的名義從事貿(mào)易活動(dòng)，委托人支付報(bào)酬。

附合同法條文：第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介，委托人支付報(bào)酬的合同。

第四百一十四條 行紀(jì)合同是行紀(jì)人以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動(dòng)，委托人支付報(bào)酬的合同。